產(chǎn)業(yè)園作為一種政府搭臺、企業(yè)唱戲的組織形式，在各地區(qū)的管理模式和運作模式上具有很大的差別。
管理模式之別
從開發(fā)區(qū)的管理模式上看產(chǎn)業(yè)園，可分為行政主導(dǎo)型、公司治理型和混合型三種管理模式。
行政主導(dǎo)型在開發(fā)區(qū)建設(shè)的早期比較常見，那時候很多產(chǎn)業(yè)園具有很強的政府宏觀調(diào)控職能，由政 府主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)初期的資源投入和規(guī)劃，在園區(qū)建成后也是實行行政管理和服務(wù)職能。
行政主導(dǎo)型還可以細(xì)分為兩種小模式，橫向協(xié)調(diào)型和集中管理型。
橫向協(xié)調(diào)型是由所在城市的政府全面領(lǐng)導(dǎo)園區(qū)的建設(shè)與管理，設(shè)置管理委員會，成員由原政府的行業(yè)或主管部門主要負(fù)責(zé)人組成，園區(qū)內(nèi)各類企業(yè)的行業(yè)管理和日常管理仍由原行業(yè)主管部門履行，管委會只負(fù)責(zé)在各部門之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，不直接參與開發(fā)區(qū)的日常建設(shè)管理和經(jīng)營管理。所在區(qū)縣政府負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的公安、消防、衛(wèi)生、網(wǎng)點等的管理。園區(qū)管委會其實也是政府部門，具有相應(yīng)的級別，對政府其他相關(guān)部門進(jìn)行橫向協(xié)調(diào)時也是使用政府公務(wù)員級別身份。
比橫向協(xié)調(diào)型出現(xiàn)稍晚的是集中管理型。由市政府在園區(qū)內(nèi)設(shè)立專門的派出機構(gòu)——管委會，負(fù)責(zé)全面管理園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，具有較大的經(jīng)濟管理權(quán)限和相應(yīng)的行政職能。管委會可自行設(shè)置規(guī)劃、土地、項目審批、財政、稅務(wù)、勞動人事、工商行政等部門，可享受城市的各級管理部門的權(quán)限，同時也接受主管部門必要的指導(dǎo)和制約，體現(xiàn)了“小政府、大社會”的特點。這種方式給予了管委會更大的職權(quán)，與相關(guān)管理部門的很多協(xié)調(diào)工作變成了直接管理事務(wù)，提高了園區(qū)的管理效率。但問題是管委會的政府色彩更加濃厚，一些需要企業(yè)運作的事情基本不可能實行。
行政主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)園的特點是產(chǎn)業(yè)園的政府性質(zhì)非常濃厚，具備很強的行政職能。園區(qū)內(nèi)的稅務(wù)、公安、工商、勞動人事等政府職能均由園區(qū)管委會進(jìn)行管理。園區(qū)的開發(fā)、管理問題解決了，但是園區(qū)的發(fā)展問題卻顯得薄弱。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展的變化，開始出現(xiàn)了一些更具公司管理特征的園區(qū)。
公司治理型又被稱為企業(yè)型管理模式。這種管理模式主要是以企業(yè)作為開發(fā)區(qū)的開發(fā)者與管理者。目前在縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))級的開發(fā)區(qū)和高新區(qū)中使用的較多?？h、鄉(xiāng)政府并不設(shè)立派出機構(gòu)，而是通過建立開發(fā)公司作為經(jīng)濟法人，組織園區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟活動，并承擔(dān)部分政府職能，如協(xié)調(diào)職能等?？偣局苯酉蛩诘貐^(qū)政府負(fù)責(zé)，實行承包經(jīng)營，擔(dān)負(fù)土地開發(fā)、項目招標(biāo)、建設(shè)管理、企業(yè)管理、行業(yè)管理和規(guī)劃管理等職能，而園區(qū)的其他管理事務(wù)，如勞動人事、財政稅收、工商行政、公共安全等，主要還是依靠政府的相關(guān)職能部門。把政府職能還給政府，成立投資公司進(jìn)行園區(qū)投資、開發(fā)、管理。這種管理模式的特點是職能清晰，規(guī)避了政府和企業(yè)雙重身份的問題。
行政主導(dǎo)型與公司治理型其實是兩種相對極端的狀況，我們更常見的是混合型模式，政府部門既設(shè)立了園區(qū)管委會，又成立了投資開發(fā)公司，管委會負(fù)責(zé)政府行政管理職能，投資開發(fā)公司負(fù)責(zé)企業(yè)運作職能?；旌夏Ｊ皆O(shè)立的方式也非常復(fù)雜，有管委會下設(shè)投資公司的模式，也有管委會和投資公司平級設(shè)立的模式。
園區(qū)管理模式大趨勢是在走企業(yè)化的方向，招商引資，和企業(yè)一起搭臺、一起唱戲。然而目前還沒有一種確定的管理模式作為最優(yōu)的方式。其中混合管理模式比較多見，但是混合管理模式之中管委會和投資公司又采用什么結(jié)構(gòu)設(shè)立也是值得思考的問題。
運作模式之異
政府部門在對園區(qū)進(jìn)行不同定位的同時，園區(qū)也會產(chǎn)生五種不同的運作模式。
1、政府運作模式
這里的政府運作模式與前面所說的行政主導(dǎo)型園區(qū)有關(guān)聯(lián)，但卻是不同概念。政府運作模式往往在行政主導(dǎo)型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務(wù)代理、行政事務(wù)代理的服務(wù)，然后收取一些服務(wù)費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。政府運作模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運作模式無法保證園區(qū)的長期運作。廣州天河軟件園就屬于這類運作模式。
2、投資運作模式
投資運作模式是通過政府投資建設(shè)園區(qū)，然后通過房租、固定資產(chǎn)等作為合作資產(chǎn)，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現(xiàn)資產(chǎn)增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎(chǔ)上的。浦東軟件園就屬于這一模式。
3、服務(wù)運作模式
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務(wù)環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎(chǔ)上出現(xiàn)了服務(wù)運作模式的園區(qū)。園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務(wù)，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務(wù)運作模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運作模式。
4、土地盈利模式
隨著近十年中國房地產(chǎn)市場的熱起，土地增值的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進(jìn)行初步開發(fā)后，短期內(nèi)提升土地的價值，然后進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)或轉(zhuǎn)讓。這種模式更像一個有規(guī)劃的地產(chǎn)開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎(chǔ)。這方面做的比較好的是中關(guān)村軟件園。
5、產(chǎn)業(yè)運作模式
一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔(dān)了調(diào)節(jié)、完善、強化區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈運作的作用，園區(qū)設(shè)立的目的就是要做一個產(chǎn)業(yè)鏈，比如一些新能源產(chǎn)業(yè)園、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、物流產(chǎn)業(yè)園等，這些產(chǎn)業(yè)園在投資初期就會進(jìn)行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準(zhǔn)備。園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進(jìn)行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內(nèi)運作一個重要的產(chǎn)業(yè)項目。這種運作模式的產(chǎn)業(yè)園往往要具備三種職能：行政職能、服務(wù)職能和企業(yè)投資運作職能。對園區(qū)的管理能力和運作能力都提出了很強的要求。例如重慶的兩江國家開發(fā)區(qū)，規(guī)劃多個產(chǎn)業(yè)一起運作，有招商、有投資、有獨資，運作復(fù)雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內(nèi)形成壓倒性的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。