業(yè)務(wù)案例
A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一片工業(yè)園區(qū)，工業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)成獨(dú)立的倉(cāng)庫(kù)和廠房，該工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)完成以后，房地產(chǎn)公司作為自持物業(yè)對(duì)外出租。
由于工業(yè)園區(qū)所處地理位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，出租率不太理想，A公司為了吸引客戶(hù)，推出第一年免租的營(yíng)銷(xiāo)政策，從第二年開(kāi)始計(jì)算租金。
以下是其中一棟廠房對(duì)外出租的情況：
A房地產(chǎn)公司將其中一棟廠房出租給B公司，該廠房財(cái)務(wù)核算的資產(chǎn)原值為1500萬(wàn)元（含土地），出租條件為：2017年免租金，2018年租金100萬(wàn)，2019年租金100萬(wàn)，合同三年簽訂一次。
優(yōu)化合同
第一種合同簽訂方式：2017年免租金、2018年租金100萬(wàn)元、2019年租金100萬(wàn)元，合同三年簽訂一次。
第二種合同簽訂方式：2017年至2019年租金200萬(wàn)元，合同三年簽訂一次。
納稅分析
一、增值稅繳納
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件之《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定：按照標(biāo)的物的不同，經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)可分為有形動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)，提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用增值稅稅率為11%，征收率為5%。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕86號(hào)）第七條規(guī)定：納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷(xiāo)售服務(wù)。
針對(duì)以上案例，結(jié)合相關(guān)政策，我們得知，對(duì)于出租土地或房屋等不動(dòng)產(chǎn)，如果協(xié)議中約定有免租期的，免租期間無(wú)需視同銷(xiāo)售，也就是說(shuō)免租期間無(wú)需視同銷(xiāo)售繳納增值稅。
二、房產(chǎn)稅繳納
《房產(chǎn)稅暫行條例》第三條規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。第四條規(guī)定，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條規(guī)定：對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。
因此，兩種不同的合同簽訂方式，對(duì)房產(chǎn)稅的繳納將產(chǎn)生較大的影響：
第一種合同簽訂方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：
2017年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：1500×（1-20%）×1.2%=14.4萬(wàn)元（假設(shè)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)稅按房產(chǎn)原值減除比例為20%）
2018年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：100×12%=12萬(wàn)元
2019年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：100×12%=12萬(wàn)元
2017年-2019年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：14.4＋12＋12=38.4萬(wàn)元
第二種合同簽訂方式應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：
2017年-2019年應(yīng)繳房產(chǎn)稅：200×12%=24萬(wàn)元
通過(guò)以上案例分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中合同簽訂是一件多么重要的事情，僅僅是“免租金”這三個(gè)字，卻讓企業(yè)多繳房產(chǎn)稅14.4萬(wàn)元。該案例只是一個(gè)籌劃思路，實(shí)操中，多繳房產(chǎn)稅的現(xiàn)象說(shuō)不定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)金額。
